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担保・借入オプション


不動産を担保に資金を借り入れるオプションの経営上での役割を考えてみよう。不動産担保による銀行借入金や有担保社債発行などは、資金調達の常套手段である。ここで担保能力は、当然のことながらその不動産価値に依存する。そこで問題となるのが「時価としての価値」である。2003年1月からはじまった土壌汚染対策法のもとでは、工場等の土地は、担保評価では厳しく査定されることになるだろう。土地を担保にバブルのなかで大きく貸し込んでその結果としての不良債権を大きく背負ってしまった銀行から見れば、その返済能力として企業の本業に関わるビジネスモデルのもとでのキャッシュフローが最も重要な視点となるはずである。しかし銀行の場合には、慣習的に不動産担保に依拠した貸出行動が主である。そこには、倒産した場合のラストリゾート(最終的な拠り所)としての視点が強いだけでなく、土地こそ価値貯蔵機能を持つものとして認識してきた日本的メンタリティーも潜在している。その発想から、土地価格の上昇は今後期待できないというので、「時価」に対して6~7割の担保価値しか見いだしていないようだ。それゆえに、担保借入オプションの価値を大きく評価して資産保有経営を追求するのは本末転倒である。企業経営のなかで必要な運転資金をきちんと管理することは重要であるが、保険として不動産を持つことは経営の狙いに反するであろう。不動産が当該ビジネスモデルと整合的な最適保有形態をとり、そのもとで最大限利用することで価値創造につなげていくことである。その保有形態が結果として借金オプションを与えることになる。不動産マネジャーはそのオプション価値やそれを利用するタイミングなどを、財務計画やプロダクトサイクルなどと一緒に考えておくことは必要である。キャッシュフローが小さくなり赤字が続くと、担保価値の査定も厳しくなる。困ったときの不動産とはいかなくなる。


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