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アパートを建築しようと考えたとき


アパートを建築しようと考えたときに、土地はあるが建築資金をどのように調達したほうがよいか、というケースはよくおこることである、この場合、次のようなやり方がある。まず、不動産竹理会社を資本金1000万円で設立し、会社が地主の土地を担保に銀行から3000万円借入れ、会社はそのお金を賃貸保証金として地主に差し入れる。地主は、建物を建てて会社に賃貸し、会社は1般の人に転貸する。なお、親子で行う場合だったら、資本金1000万円は息子が出資し、地主である父は土地を担保に提供し、連帯債務になることも考えられる。その結果、会社は賃貸収入で利益がでても、借入金の返済にあてての経賞のほかに、地主である父にその地代を支払うなど、所得税対策になる。直接に地主が賃貸した場合よりも、所得の分散がられ、また、その利益は最終的に持主である息子に帰属するので、相続税対策にもなる。いずれにしても、節税だけではなく、経済的合理性のもとに考えたもので、この例では、地主が年配であるので、息子を後継ぎとして、会社の社長として運営するのが効果的と判断される。会社が相当の地代を支払えば権利金の認定はなく、相続税上は個人で保有しているより有利な場合が多い。たとえば、佃人所有の土地にアパートを会社名義で建てるときには、会社は権利金を支払うことなく、相当の地代として、土地の相続税評価額の年6%相当額を支払えば、本人に権利金の認定はなしただし、通常3年以下の期間ごとに地価の上昇に合わせて土地代の改訂を行うことが望ましい。しかし、この場合、地代の改訂を行わずに据え概いておくとどうなるのかというと、地価の上昇に応じて、6%相当額の地代率は低ドする。そこで借地権者の会社には、年月が経つとかなりの借地権が生ずる関係になる。その結果、相続税上、地主の佃人から借地権者である法人に価値の移転を生じるので、これを白‥然発生借地権とよぶ。したがって、法人の資産は増加し、株券の評価が上がる結果にみえるが、株の評価のシステムでは、借地権は100%株の評価にはねかえらないため、相続税上は個人で保有しているよりも有利な場合が多いといえる。この自然発生借地権については、借地権設定後における課税問題として話題になるので、事前に専門家に具体的なアドバイスを受けておくことが望ましい。自己資金でアパート建築資金はまかなえるが、全額を株式会社の資本金にして、建設資金を会社が借り、会社名義のアパートをつくり、株主として配当を得る方法である。


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